Příloha č. 1
Zásady průběžné  kontroly  užívání bytů a domů

1.	Úvodní ustanovení:

Povinnosti vlastníka bytového domu v současné době upravuje celá řada právních předpisů, které stanovují práva a povinnosti vlastníka. Jedná se především o zajištění přehledu o majetku, jeho správy a bezporuchového provozu, technického zhodnocení a modernizace. 

Jednotlivé bytové jednotky pronajímá městská část na základě zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Po celou dobu trvání nájmu má vlastník povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. To znamená nejen udržovat byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání, ale také provádět řádnou údržbu domu a jeho zařízení.

Povinnosti nájemce bytu vyplývají z příslušných právních předpisů a technických norem, které upravují způsob užívání vybavení bytu. Nájemce povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má hradit pronajímatel. 

Městská část Praha 14 pověřila správou svého bytového fondu Správu majetku Praha 14, a.s, která tuto činnost vykonává na základě uzavřené mandátní smlouvy č. 2/2012/SMP14 ze dne14.11.2012 (dále jen správce). Zajištění průběžných kontrol bytů a bytových domů je jedou ze součástí efektivní správy bytů.

Správce je povinen při provádění kontrol bytových jednotek a bytových domů postupovat v souladu s těmito zásadami.

Tyto zásady byly schváleny usnesením Rady městské části Praha 14 č.146/RMČ/2013 ze dne 18.3.2013  a jsou účinné od 1.4.2013.

2.	Kontrola bytových jednotek:

2.1.	Cíle kontroly
   
Cílem kontroly bytových jednotek je ověření oprávněnosti užívání a údržby bytových jednotek jednotlivými nájemci. Nájemce má podle § 665 odstavce 1 obřanského zákoníku povinnost umožnit kontrolu užívání bytu. Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup do bytu nájemce, je však třeba, aby na tuto skutečnost upozornil nájemce v dostatečném časovém předstihu. Realizace této kontroly zahrnuje dvě části.

2.1.1.	Kontrola nájemních smluv
V rámci této etapy je kontrola zaměřená na zjištění platnosti nájemních smluv, počtu osob skutečně užívajících byty a porovnání těchto zjištění se stavem, který je oficiálně evidován, a to tak, aby mohlo dojít k případné aktualizaci evidenčních listů.
Zároveň je přezkoumán skutečný stav užívání bytu ve vztahu k příslušným ustanovením Občanského zákoníku, tj. zda není ze strany nájemce naplněn výpovědní důvod jeho hrubým porušením povinností vyplývajících z nájmu bytu. 
Cílem kontroly v rámci této části je také zjištění, zda nejsou bytové jednotky nelegálně pronajímány nebo využívány v rozporu s platnými právními předpisy především ve vztahu k vlastnickému popřípadě spoluvlastnickému právu k nemovitosti určené k trvalému bydlení.
2.1.2.	Kontrola údržby a vybavení bytů
Pronajímatel je povinen předat nájemci byt včetně příslušenství a vybavení (např. sporák, kuchyňská linka). Zařízení a vybavení nemusí být nové, může být opotřebené, ale do té míry, aby ještě bylo schopno řádně plnit svůj účel. Pronajímatel bytu je zároveň povinen v průběhu užívání bytu na své náklady vyměňovat nefunkční předměty vybavení bytu. Rozhodující pro výměnu jednotlivých předmětů vybavení bytu je jejich technický stav a funkčnost, nikoli uplynutí doby životnosti.
Náklady na výměnu nefunkčních předmětů nese pronajímatel, který může při stanovení výše nájemného stanovit i nájemné za vybavení bytu. Nájemné za vybavení bytu je součástí příjmů plynoucích z bytového fondu, které může pronajímatel využít na jeho opravy, údržbu a modernizaci.      
Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, definuje opravy bytu a náklady spojené s běžnou údržbou, které je povinen hradit nájemce bytu. Zajištění průběžné údržby bytu nájemcem má vliv na jeho celkový technická stav a rozsah oprav, které bude povinen zajistit pronajímatel.
Podle § 694 občanského zákoníku smí nájemce bytu provádět stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě jen se souhlasem pronajímatele. Pokud je k takové změně potřeba podle zvláštních předpisů souhlasu jiného orgánu, musí si vyžádat také jeho souhlas. Pravidla pro provádění úprav či rekonstrukcí bytů tvoří Přílohu č. 3 těchto zásad.  
Cílem kontroly v rámci této části je zjištění, zda nájemci plní své povinnosti v rámci údržby bytových jednotek, kontrola evidence vybavení jednotlivých bytů a její porovnání se skutečným stavem a kontrola realizovaných stavebních úprav. 
2.1.3.	Průběh realizace kontrol
Realizaci kontrol zajistí správce na základě písemného oznámení, které je správce povinen zaslat nájemcům v dostatečném časovém předstihu min. 14 dnů. Kontroloři budou vybaveni doklady osvědčujícími jejich oprávnění kontrolu provádět. Realizace kontrol bude probíhat v pětiletých intervalech. V rámci prováděné kontroly bude vyplněn „Protokol o kontrole bytu“ viz. Příloha č. 1. Na základě tohoto protokolu provede správce nejpozději do jednoho měsíce aktualizaci evidence bytové jednotky. V případě změn vystaví a zašle nájemci nový evidenční list. 
V případě, že v průběhu kontroly budou zjištěné závažné skutečnosti, které jsou důvodem k výpovědi z nájmu, předloží správce návrh řešení ke schválení RMČ. V případě, že nájemce nezpřístupní byt ani po opakované výzvě, navrhne správce  RMČ další postup.
Protokol o kontrole bytu archivuje správce minimálně po dobu 5 let.

Nad rámec průběžných kontrol bytů bude správce provádět průběžně kontroly, které vyplývají ze správy bytového fondu Městské části Praha 14.

3.	Kontrola bytových domů:

3.1.	Cíle kontroly

Cílem kontroly je zajistit průběžnou prohlídku bytových domů z hlediska jejich bezpečnosti a funkčnosti. Údaje zjištěné v rámci realizace kontrol budou využity pro stanovení rozsahu běžných oprav a údržby domu, včetně společných částí domu a zařízení tak, aby byl zabezpečen bezporuchový provoz domů a zařízení a zároveň minimalizovány náklady na údržbu domu, které hradí pronajímatel. 

3.1.1.	Průběh realizace kontrol

Realizaci kontrol zajišťuje správce minimálně 1 x během tří měsíců. O provedené kontrole je zpracován písemný záznam ( „Protokol o kontrole domu“ viz. Příloha č. 2). Protokol o kontrole domu je podkladem pro realizaci běžné údržby. 

Protokol o kontrole domu archivuje správce minimálně po dobu 5 let.

                 
 Příloha č. 1

                Protokol o kontrole bytu

Obec………………..ulice………………………………č.p…………podlaží ……………... 

č. bytu……………………………….

Datum prohlídky:

Nájemce:

Jméno:		Příjmení:		Rodné číslo:		

Nájemní smlouva:

Uzavřená dne:		Na dobu:		

Spolubydlící:

Jméno:	Příjmení:	Vztah k nájemci:	Rodné číslo:	

				

 1.     Měření teploty a vlhkosti

	kuchyň/m2	pokoj/m2	pokoj/m2	pokoj/m2	pokoj/m2	
teplota C0	
					
vlhkost %

2.	    Vytápění dálkové: počet těles        ks

3.	    Zařízení a vybavení bytu
Název	počty	Technický stav	
kuchyňská linka			
vestavěná skříň			
skříň spižírna			
sporák elektrický			
sporák plynový			
dvouvařič			
trouba			
varná deska			
digestoř elektrická			
odsávání centrální			
vana			
vanová baterie se sprchou			
umyvadlo			
baterie			
dřez			
baterie			
WC splachovací			
WC kombi			
bidet			
ohřívač vzduchu			
podlaha-kuchyň			
podlaha-pokoj			
podlaha-pokoj			
podlaha-pokoj			
podlaha-pokoj			
podlaha-předsíň			
podlaha-koupelna			
podlaha-WC			
byt.jádro -původní			
byt.jádro -zděné			

Kontrolu provedl:    jméno …………………………..                            podpis ……………………………………   

 Příloha č. 2   
Protokol  o  kontrole  domu

Dne …………………. byla provedena kontrola stavu domu čp………,
ul……………………………………….

Kontrolováno:

Kontrolováno:	Stav v pořádku:	Nutné opravy/poznámka	
	ANO	NE		
Otevírání vchodových dveří				
Brano				
Vchod - dlažba				
Zvonkové tablo				
Otevírání  sklepních dveří				
Otevírání oken				
Kliky oken funkční				
Osvětlení společných prostor				
Okna společné prostory				
Stav PVC + hrany				
Malby				
Zábradlí, madla				
Úklid				
Odložené věci sklep				
Odložené věci spol. prostory				
Výtah				
Zatečení, plísně				
Kontrola hydrantů				
Dvířka elektroměrů				
Hromosvod				

Kontrolu provedl:

Jméno:    ……………………                                            Podpis: ………………………

Příloha č. 3  

Pravidla pro provádění úprav či rekonstrukcí bytů, které realizuje nájemce na vlastní náklady.

1.	Úvod:

Tato pravidla stanovují podmínky, které musí nájemce dodržovat v případě realizace úpravy či rekonstrukce bytu, kterou provádí na vlastní náklady. Při provádění úprav/rekonstrukcí je nutné respektovat Stavební zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů a příslušné České technické normy.
Úpravou/rekonstrukcí je každá stavební úprava, která má za cíl dosáhnout v bytě nájemce plánované změny a při její realizaci se zasahuje do práv ostatních obyvatel domu (hluk, pachy, nečistoty, vibrace, skladování materiálu, vznik odpadu apod.).
Za provádění úpravy/rekonstrukce je odpovědný nájemce bytu, který musí zajistit provedení prací tak, aby nebyla ohrožena bezpečnost obyvatel domů, resp. zabránit případným následným haváriím

2.	Podmínky provádění úprav/rekonstrukcí

•	Nájemce je oprávněn provádět úpravy/rekonstrukce bytu pouze na základě písemného souhlasu uděleného SMP 14, a.s.
•	Žádost o souhlas se stavebními úpravami se podává v písemné podobě na SMP 14, a.s. a musí obsahovat podrobný popis a rozsah zamýšlených prací., dále vliv na vnitřní uspořádání bytu, uvedení firmy/firem, které budou práce provádět, období, ve kterém budou práce prováděny.
•	Za vyřízení příslušných povolení (ohlášení, stavební povolení) odpovídá nájemce bytu, tato povolení je možné řešit po kladném vyřízení žádosti ze strany SMP 14, a.s.
•	Po dobu trvání úpravy/rekonstrukce nájemce sám nebo jím pověřená osoba zajistí dozor nad prováděnými stavebními úpravami.
•	Práce mohou probíhat výhradně v pracovních dnech a v sobotu v době 08:00 - 18:00.
•	probíhajících pracích musí být s předstihem minimálně 5 pracovních dní informováni všichni nájemníci bytové domu vývěskou.
•	Nájemce musí zajistit ve smlouvě na provedení prací:
-	dodržování veškerých bezpečnostních, požárních a hygienických opatření;
-	 průběžnou kontrolu těsnosti případně odpojovaných zdravotních instalací (voda, kanalizace) a v případě netěsnosti zajistit neprodleně nápravu;
-	zákaz dopravy stavebního materiálu výtahem takovým způsobem, který by výtah poškodil nebo dokonce vyřadil z provozu (dopravování předmětů nadměrné váhy nebo rozměrů, přetěžování, fyzické ničení apod.),
-	odpovědnost firmy za vznik případných škod a povinnost je odstranit.
•	Nájemce odpovídá za veškeré vzniklé škody na majetku m. č. Praha 14.
•	Nájemce nesmí svojí činností narušit vnější vzhled bytového domu..
•	Při výměně oken je nutné dodržet následující:
-	plastová okna v bílé barvě,
-	vnější parapety v bílé barvě,
-	prostor mezi okny vyzděný,
-	okna s hodnotou součinitele prostupu tepla U < 1,2W/m2.K. 

•	V případě úpravy/rekonstrukce elektrické instalace není nájemce oprávněn zvyšovat hodnoty hlavního jističe bytu.
•	V případě úpravy/rekonstrukce bytového jádra je nájemce povinen zachovat montážní otvor o min. rozměru 60 x 60 cm pro umožnění výměny stoupaček.
•	V případě úpravy / rekonstrukce bytového jádra anebo kuchyně nesmí být přerušeno nebo zaslepeno centrální odsávání par ani zamezen přístup k němu.
•	V případě úpravy/rekonstrukce podlah je nájemce povinen zabezpečit opatření proti nadměrnému kročejovému hluku v souladu s ČSN 730532/2000.
•	V případě úpravy/rekonstrukce vodoinstalace je nájemce povinen zabezpečit přehled o skutečné spotřebě vody a odpovídající nakládání s vodoměrem (plombování), výměna vodoměru nájemcem není povolena.
•	V případě zasklívání lodžií je nájemce oprávněn použít výhradně bezrámové zasklení.
•	V případě potřeby uzavřít stoupačky teplé nebo studené vody, musí být s předstihem informováni všichni dotčení nájemci a může tak být učiněno pouze na nezbytně nutnou dobu.
•	Nájemce není oprávněn provádět výměnu radiátorů a přívodních trubek k nim (ani svislé ani vodorovné). 
•	Nájemce je povinen zabezpečit denní úklid dotčených společných prostor.

3.	Závěrečná ustanovení

•	Po skončení úpravy/rekonstrukce je nájemce povinen:
-	zajistit za účasti zástupce SMP 14 a.s. kontrolu souladu provedených stavebních úprav s předloženou dokumentací;
-	předat zástupci SMP 14 a.s. kopii odpovídající revizní zprávy (zejména revizi elektroinstalace, tlakové zkoušky těsnosti vodovodu a odpadu) a to z důvodu, aby nedošlo k ohrožení obyvatel domů a k případným následným haváriím,
-	odstranit případné škody ve společných prostorách.
•	Dále je nájemce povinen dodržet povinnosti vyplývající ze stavebního zákona (případná kolaudace apod.).
v případě ukončení nájmu, privatizace objektu, nebo že dané úpravy/rekonstrukce bude provádět majitel domu, budou prostory ponechány ve stávajícím stavu bez finanční náhrady, nájemce nebudete uplatňovat na majiteli objektu, což je v tomto případě m. č. Praha 14, úhradu nákladů spojených s těmito úpravami