příloha č. 1

Zásady postupu pro prodej bytových domů
ve vlastnictví hl. m. Prahy, předaných do svěřené správy nemovitostí
městské části Praha14

(dále jen Zásady)

Článek 1.
Obecná ustanovení

1.1.	Městská část Praha 14 (dále jen MČ Praha 14) v souladu s koncepcí privatizace bytového fondu ve vlastnictví hl. m. Prahy připravila další fázi privatizace obecního bytového fondu, který má na základě § 17 Statutu hlavního města Prahy ve svěřené správě nemovitostí. Ke svěřenému majetku se MČ Praha 14 chová jako vlastník se všemi právy a povinnostmi a rozhoduje o všech majetkoprávních úkonech. Privatizace bude probíhat jedním z následujících způsobů prodeje:

1.1.1.	formou nabídky celých bytových domů právnické osobě založené stávajícími nájemci se závazkem nabyvatele, že neprodleně po nabytí majetku tento rozdělí na jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, a ty neprodleně převede do vlastnictví jednotlivých fyzických osob – nájemníků bytů. (Kupní cena bude podílem na kupní ceně bytového domu, za kterou právnická osoba bytový dům nabyla, bez jakéhokoliv navýšení s výjimkou oprávněných a nezbytných nákladů spojených s převodem bytů.)
1.1.2.	formou nabídky jednotlivých bytových jednotek stávajícím nájemníkům, bude-li splněna podmínka 100% zájmu nebo bude-li se jednat o specifický případ. 
K tomuto účelu byly zpracovány tyto Zásady. 

1.2.	MČ Praha 14 preferuje prodej bytových domů jako celku s ohledem na stavebně ‑ technické řešení a funkční samostatnost včetně pozemků těmito domy zastavěných a pozemků funkčně spjatých.

1.3.	O záměru a způsobu prodeje nemovitostí dle těchto Zásad rozhoduje Zastupitelstvo MČ Praha 14 v souladu se Statutem hl. m. Prahy. Bez předchozího souhlasu Zastupitelstva MČ Praha 14 nemůže MČ Praha 14 záměry prodeje bytových domů dle těchto Zásad realizovat. 

1.4.	Kupující je povinen uzavřít společně s kupní smlouvou i smlouvu o postoupení pohledávky na dlužné nájemné, vyúčtování služeb poskytovaných v souvislosti s užíváním bytů a nebytových prostor, a to včetně příslušenství a nákladů soudních řízení vzniklých v souvislosti s vymáháním těchto pohledávek k datu podpisu kupní smlouvy. 

1.5.	Zástavní právo k prodávaným nemovitostem bude zřízeno do úplného splacení kupní ceny prodávaných nemovitostí a zaplacení postoupené pohledávky podle odstavce 1.4. tohoto článku. V případě čerpání hypotečního úvěru kupující právnickou osobou na část kupní ceny může MČ Praha 14 po dohodě s kupujícím a úvěrující bankou dohodnout podmínky pro výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

1.6.	Při prodeji nemovitostí dle těchto Zásad nebude MČ Praha 14 zřizovat předkupní právo na prodávané nemovitosti.

1.7.	MČ Praha 14 se těmito Zásadami nezavazuje k tomu, že v případě nezájmu nájemců o koupi nemovitostí zůstanou tyto nemovitosti i nadále ve vlastnictví hl. m. Prahy, respektive ve svěřené správě nemovitostí MČ Praha 14.  

Článek 2.
Vymezení základních pojmů

2.1.	Předmětem prodeje jsou bytové domy se čtyřmi a více byty ve svěřené správě nemovitostí MČ Praha 14 včetně pozemků pod stavbou a pozemků s těmito domy funkčně spjatými.

2.2.	Za oprávněného nájemníka považuje MČ Praha 14 :

2.2.1.	při prodeji dle bodu 1.1.1. toho, kdo má platnou nájemní smlouvu k bytu   v bytovém domě nabízeném k prodeji
2.2.2.	při prodeji dle bodu 1.1.2. a  má platnou nájemní smlouvu k bytu v bytovém domě nabízeném k prodeji a není s ním veden soudní spor o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu.

2.2.	Pozemkem funkčně spjatým se rozumí pozemek, který je nezbytný k zajištění přístupu k prodávané nemovitosti (nikoliv veřejná komunikace ani veřejné prostranství) nebo pozemek plnící doplňkové funkce domu (např. zahrada), ke kterému je přístup pouze z prodávané nemovitosti.

2.3.	Pro potřeby prodeje formou nabídky celých bytových domů právnické osobě se podlahovou plochou bytu rozumí celková započitatelná podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. 

2.4.	V případě prodeje formou nabídky jednotlivých bytových jednotek koresponduje podlahová plocha bytu (uváděná v odst. 4. 2. těchto pravidel) s rozdělením domu na bytové jednotky.

2.5.	Celková plocha všech jednotek je dána součtem všech podlahových ploch jednotlivých jednotek.

Článek 3.
Podmínky a způsob prodeje

3.1.	Zastupitelstvo MČ Praha 14 rozhodne o záměru a způsobu prodeje konkrétních nemovitostí v souladu se Statutem hl. m. Prahy

3.2.	Privatizace bytového fondu formou nabídky celých bytových domů právnické osobě se bude uskutečňovat podle následujících zásad:

3.2.1.	Oprávnění nájemníci budou s rozhodnutím Zastupitelstva MČ Praha 14 (usnesením) seznámeni do 30 dnů ode dne jeho zasedání. Současně budou seznámeni s dalšími podmínkami, zejména pak s kupní cenou, technickým stavem nemovitosti a výší pohledávek a povinností učinit písemné čestné prohlášení k založení právnické osoby 
3.2.2.	Oprávnění nájemníci jsou povinni do 60 dnů ode obdržení podmínek uvedených v odstavci 3.2.1. těchto Zásad písemně vyjádřit svůj zájem o koupi bytového domu (viz příloha č. 2) a předložit písemné čestné prohlášení k povinnosti založit právnickou osobu spolu s označením min. 3 osob z řad nájemníků pověřenými k dalšímu jednání za oprávněné nájemníky (viz příloha č. 3).
3.2.3.	Ze všech oprávněných nájemníků bytového domu vznikne právnická osoba (se závazkem, ošetřeným kupní smlouvou, neprodleně po nabytí majetku tento rozdělit na jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, a ty neprodleně převést do vlastnictví jednotlivých fyzických osob – nájemníků, tito budou zavázáni k následnému odkoupení bytové jednotky s podílem na společných prostorách, s podílem na pozemku pod bytovým domem a s podílem na funkčně spjatých pozemcích).
3.2.4.	MČ Praha 14 sdělí písemně do 14 dnů po uplynutí lhůty dle odstavce 3.2.2. těchto Zásad oprávněným nájemníkům, kteří o koupi nabízených nemovitostí projeví zájem, zda je možné v procesu směřujícím k odkoupení daných nemovitostí pokračovat. Ode dne doručení tohoto dopisu počíná běžet lhůta 60 dní, určená k zápisu právnické osoby do obchodního rejstříku.
3.2.5.	Ve lhůtě stanovené odst. 3.2.4. těchto Zásad jsou zástupci právnické osoby povinni předložit MČ Praha 14 návrh na zápis této právnické osoby do obchodního rejstříku potvrzený Městským soudem v Praze. Zároveň ve stejné lhůtě jsou povinni složit  jistinu  ve výši 50 tis. Kč  na účet  MČ  Praha 14. 
3.2.6.	Po předložení výpisu z obchodního rejstříku příslušné právnické osoby a složení jistiny vyzve MČ Praha 14 oprávněné zástupce této právnické osoby do 90 dnů k podpisu kupní smlouvy a smlouvy o postoupení pohledávky v souladu s odst. 1.4. těchto Zásad, pokud se smluvní strany písemně nedohodnou na jiné lhůtě.
3.2.7.	V případě, že kupní smlouva nebude v daném termínu uzavřena ze strany kupujícího bez odůvodněných příčin, propadá jistina ve prospěch MČ Praha  14.
3.2.8.	Prodávající předá prodávané nemovitosti do konce kalendářního měsíce, ve kterém byla podepsána kupní smlouva. O předání a převzetí bude pořízen předávací protokol podepsaný oběma smluvními stranami. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podá u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha prodávající nejpozději první den následujícího měsíce, ve kterém došlo k uzavření kupní smlouvy a k podepsání předávacího protokolu. Pokud první den daného měsíce připadne na den volna, případně svátku, tento návrh bude podán první následující pracovní den.

3.3.	Privatizace bytového fondu formou nabídky jednotlivých bytových jednotek stávajícím nájemníkům se bude uskutečňovat podle následujících zásad:

3.3.1.	Postup privatizace včetně všech lhůt je stanoven zákonem č. 72/1994 Sb.
3.3.2.	Oprávnění nájemníci (zájemci) budou s rozhodnutím Zastupitelstva MČ Praha 14 (usnesením) seznámeni do 30 dnů ode dne jeho zasedání. Současně budou seznámeni s dalšími podmínkami, zejména pak s kupní cenou, technickým stavem nemovitosti a výší pohledávek a povinností složit v případě souhlasu s koupí bytové jednotky jistinu ve výši 10 000 Kč.
3.3.3.	Pokud hodlá zájemce vyslovit svůj souhlas s koupí bytové jednotky, složí nejpozději v den ukončení lhůty k vyjádření souhlasu s privatizací (dle zákona č. 72/1994 Sb.) jistinu ve výši 10 000 Kč.
3.3.4.	Ve lhůtě dané zákonem 72/1994 Sb. projeví písemně nájemník svůj zájem o koupi bytové jednotky, následně bude MČ Praha 14 vyzván k podpisu kupní smlouvy.
3.3.5.	V případě, že bez odůvodněných příčin kupující kupní smlouvu v daném termínu neuzavře, propadá jistina ve prospěch MČ Praha  14.
3.3.6.	Za předpokladu, že na bytové jednotce budou váznout pohledávky a stávající nájemník odmítne tyto pohledávky uhradit (viz odst. 1.4. a 2.2. těchto Zásad), může být bytová jednotka prodána třetí osobě formou zveřejnění záměru na prodej bytu s nájemníkem a dluhem.
3.3.7.	Všechny nebytové prostory se stanou podílovým spoluvlastnictvím vlastníků bytových jednotek jako ostatní společné prostory.

Článek 4.
Cena

4.1.	Základní cena Cz nabízeného bytového domu a jím zastavěného pozemku bude stanovena znaleckým  posudkem  podle  zákona   č. 151/1997 Sb,  ve  znění  pozdějších   předpisů.

4.2.	Stanoví-li znalecký posudek cenu bytového domu tak, že cena za 1m2 podlahové plochy bytu bude nižší než 4 000 Kč, považuje se za cenu cena přepočítaná CP. Její výše se stanoví vynásobením součtu všech celkových podlahových ploch bytů v m2 v domě částkou ve výši 4 000 Kč a připočte se cena zastavěného pozemku.

4.3.	Cena pozemků zastavěných obytným domem bude stanovena podle znaleckého posudku, cena u pozemků funkčně spjatých CS bude stanovena ve výši 350 Kč/m2.

4.4.	Je-li součástí nabízených nemovitostí vedlejší stavba funkčně spjatá CVS, bude její cena stanovena znaleckým posudkem a tato započtena do ceny kupní.

4.5.	S realizací prodeje bytového domu vzniknou nezbytné náklady (N), jejichž výše je odvislá od zvoleného způsobu prodeje. Tyto náklady, bude-li jejich výše v době učinění nabídky známa, budou započteny do kupní ceny.

4.6.	Kupní cena nabízené nemovitosti je součtem vyjádřeným vzorcem

CK = CZ (resp. CP) + CS + CVS + N  

CK…………..	kupní cena
CZ…………..	základní cena domu a zastavěné plochy
CP………….	přepočtená cena
CS………….	cena funkčně spjatých pozemků
CVS …………	cena vedlejších staveb
N …………..	náklady spojené s prodejem domu

tedy součtem ceny domu (základní nebo přepočtené) vč. zastavěné plochy, ceny funkčně spjatých pozemků, ceny vedlejších staveb a nákladů spojených s prodejem domu (viz příloha č.1).

4.7.	Cena privatizované nemovitosti formou nabídky celých bytových domů právnické osobě je rovna ceně kupní.

4.8.	Cena privatizované bytové jednotky je stanovena z ceny kupní poměrem podlahové plochy bytové jednotky k celkové ploše všech bytových jednotek v domě.

Článek 5.
Platební podmínky

5.1.	při privatizaci bytového fondu formou nabídky celých bytových domů právnické osobě je kupní cena stanovená podle čl. 4. těchto Zásad splatná takto:

5.1.1.	minimálně 25 % kupní ceny bude splatných na účet prodávajícího uvedený v kupní smlouvě ke dni podpisu kupní smlouvy prodávajícím a kupujícím. Složená jistina se započítává do této hodnoty;
5.1.2.	zbývajících maximálně 75 % kupní ceny bude splatných nejpozději do 6 měsíců ode dne podpisu smlouvy.

5.2.	při privatizaci bytového fondu formou nabídky jednotlivých bytových jednotek stávajícím nájemníkům je kupní cena stanovená podle čl. 4. těchto Zásad splatná takto:

5.2.1.	Kupní cena bytové jednotky minus jistina bude splatná nejpozději v den podpisu kupní smlouvy.

Článek 6.
Závěrečná ustanovení

6.1.	Tyto Zásady nabývají účinnosti dnem 1. 1. 2006. Privatizace bytového fondu započatá před nabytím účinnosti těchto Zásad může být za předpokladu splnění pravidla de minimis  (viz nařízení Komise č.69/2001 ze dne 12. 1. 2001, o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis) dokončena podle Zásad platných době podání nabídky.

6.2.	Tyto Zásady nahrazují, resp. doplňují, všechny dosavadní způsoby privatizace bytového fondu MČ Praha 14.

6.3.	Kupující právnická osoba je povinna kupované nemovitosti pojistit minimálně pro období ode dne podání návrhu na vklad vlastnického práva předmětných nemovitostí do katastru nemovitostí do úplného splacení kupní ceny.

6.4.	V zájmu zabezpečení plynulého přechodu může být správa domu na základě zvláštní smlouvy až do případného zvolení správce nového vykonávána správcem původním, a to za stejných smluvních podmínek za jakých spravuje SMP, a. s. nemovitosti MČ Praha 14.

6.5.	Zastupitelstvo MČ Praha 14 schválilo Zásady svým usnesením č. 00/ZMČ/2005 ze dne 13. 12. 2005.

V Praze dne …………………….

    Ing. Miroslav F r o n ě k
starosta městské části Praha 14 
příloha k Zásadám č.1

Příklad kalkulace ceny bytu

Č.p.	 zastavěná plocha		počet bytů		celková plocha bytu

641			220,18		1+1=4			43,50*4 = 174
					2+1=4			57,45*4 = 230
					3+1=3			71,60*3 = 215
nebytový prostor		40,83 
Byty celkem							   619

643		220,18		1+1=3			38,43*3= 115
2+1=3			58,85*3= 177
3+1=3			68,90*3= 207
nebytový prostor		37,00
Byty celkem							  499

Byty celkem						         1 118 m2

Zastavěná plocha			220,18 + 220,18 = 440 m2

Cena pozemku	                       440 * 2000 = 880 000 Kč

Odhadní cena domu(příklad)		4.299.452 Kč

Cena bytu				4.299.452 : 1118 =  3.846 Kč/m2

Cena přepočtená (min.4000 Kč/m2)  1118*4000 = 4 472 000 Kč + 880 000 Kč = 5 352 000  Kč

Náklady spojené s prodejem domu             	kolek k návrhu na vklad	   500 Kč
	cena znaleckého posudku	7 500 Kč	
	celkem	8 000 Kč

Kupní cena			5 352 000 + 8 000 = 5 360 000 Kč

Př.:
Byt 3+1 o velikosti 68,90 m2

5.560.000 : 1118 = 4.973 Kč/m2		cena za 1 m2 přepočtená z kupní ceny

68,90 * 4.973 =  342.651 Kč … cena bytu 3+1 o velikosti 68,9 m2 včetně pozemku

příloha k Zásadám č. 2

Průzkum zájmu z řad stávajících nájemníků o privatizaci bytového fondu MČ Praha 14

jméno:	..............................................................................................

příjmení:	..............................................................................................

č. bytové jednotky:	......................................

Nehodící se škrtněte:

O privatizaci bytového fondu zájem:	mám/nemám

	

Datum:	V Praze dne	..................................................................

Podpis:	..................................................................

příloha k Zásadám č. 3

Čestné prohlášení pro potřeby prodeje formou nabídky celých bytových domů právnické osobě dle bodu 1.1.1.  Zásad postupu pro prodej bytových domů

My, níže podepsaní prohlašujeme, že v termínu stanoveném  v odst. 3.2.4. Zásad pro prodej bytových domů založíme právnickou osobu a předložíme MČ Praha 14 návrh na zápis do obchodního rejstříku potvrzený Městským soudem v Praze a k dalšímu jednání pověřujeme nájemníky uvedené na prvních třech místech následujícího seznamu:

	jméno	datum narození	podpis	
nájemník pověřený jednáním			pověření přijímám	
1.				
2.				
3.				
4. 				
5.				
ostatní nájemníci				
6.				
7.				
8.				
9.				
10.				
11.				
12.				
13.				
14.				
15.				
…				
…